Beispielkonfiguration: ZEV in der Betriebskostenabrechnung des Stockwerkeigentums

Ausgangslage der Beispielkonfiguration

Diese Beispielkonfiguration zeigt, wie ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) in LIMMOBI eingerichtet wird. Die Liegenschaft bezieht Strom vom Netzbetreiber (Netzstrom) und produziert mit einer eigenen Photovoltaikanlage Solarstrom. Beide Stromarten werden über Zähler den Stockwerkeinheiten, dem Allgemeinstrom und der Wärmepumpe zugewiesen. Der intern verbrauchte Solarstrom wird mit einem fixen Tarif verrechnet. Der daraus entstehende Ertrag wird den Eigentümern nach Wertquote gutgeschrieben.

Die Liegenschaft besteht aus folgenden Teilen:

• 4 Wohnungen (EG, 1., 2. und 3. Stock), jede mit eigenem Zähler für Netzstrom und für Solarstrom
• 4 Parkplätze ohne Stromzähler
• Allgemeinstrom (Treppenhaus, Lift, Aussenbeleuchtung) mit je einem Zähler für Netzstrom und Solarstrom
• Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser mit je einem Zähler für Netzstrom und Solarstrom

Konto für den Ertrag aus Solarstrom

Der intern verbrauchte Solarstrom wird den Eigentümern zu einem fixen Tarif belastet. Die Gegenbuchung erfolgt auf ein Ertragskonto, im Beispiel 3200 Ertrag Solarstrom. Im Kontenplan für Stockwerkeigentum ist dafür kein Standardkonto vorhanden. Legen Sie das Ertragskonto deshalb an, bevor Sie die Kostentreiber für den Solarstrom erfassen.

Weitere Informationen zu den Konten finden Sie im Artikel Konfiguration der Aufwand und Ertragskonten bei Stockwerkeigentumsgemeinschaften (STWEG).

Zähler erfassen

Für den ZEV werden zwei Arten von Zählern benötigt:

• Zähler auf der Ebene Mietobjekt: Netzstrombezug und Solarstromverbrauch, in kWh. Unter Instanzen sind nur die Wohnungen angekreuzt, die Parkplätze haben keinen Zähler.
• Zähler auf der Ebene Liegenschaft: Strom Allgemein Netzstrom, Strom Allgemein Solarstrom, Wärmepumpe Netzstrom und Wärmepumpe Solarstrom, in kWh.

Erfassen Sie die Zählerstände zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode. LIMMOBI berechnet daraus den Verbrauch pro Zähler.

Im Beispiel ergeben sich folgende Verbräuche für ein Jahr:

Kostentreiber für Netzstrom und Solarstrom

Der Kostentreiber Netzstrom übernimmt die Kosten aus den Rechnungen des Netzbetreibers. Als Quelle wird Konto mit erfasstem Verbrauch gewählt, damit neben dem Betrag auch die bezogene Menge in kWh erfasst wird. Die Zuweisung erfolgt an den Kostensammler Netzstrom.

Wie Sie die Rechnungen des Netzbetreibers erfassen, ist im Artikel Erfassen von ZEV-Rechnungen vom Netzbetreiber beschrieben.

Der Kostentreiber Solarstrom erzeugt die Kosten für den intern verbrauchten Solarstrom selbst. Als Quelle wird Automatische Buchung mit der Berechnungsart Fixer Tarif gewählt. Im Feld Betrag in CHF pro Einheit wird der Tarif erfasst, im Beispiel CHF 0.20 pro kWh. Als Gegenkonto wird das Ertragskonto 3200 Ertrag Solarstrom angegeben. Die Zuweisung erfolgt an den Kostensammler Solarstrom.

Bei einem Verbrauch von 6'790 kWh Solarstrom bucht LIMMOBI im Beispiel 6'790 kWh × CHF 0.20 = CHF 1'358.00 als Aufwand für Solarstrom und als Ertrag auf das Konto 3200.

Kostensammler für Netzstrom und Solarstrom

Die beiden Kostensammler Netzstrom und Solarstrom sind gleich aufgebaut. Sie verteilen die Kosten mit drei Zuweisungen:

1. Wohnungen: Zuweisung Zähler mit dem Zähler Netzstrombezug bzw. Solarstromverbrauch. Jede Wohnung trägt die Kosten ihres eigenen Verbrauchs.
2. Allgemeinstrom: Zuweisung an den Kostensammler Strom Allgemein, mit der Zähler Verteilung Strom Allgemein Netzstrom bzw. Strom Allgemein Solarstrom.
3. Wärmepumpe: Zuweisung an den Kostensammler für die Heizkosten, gemessen mit dem Zähler Wärmepumpe Netzstrom bzw. Wärmepumpe Solarstrom.

Die Kosten werden im Verhältnis der gemessenen Verbräuche auf diese Zuweisungen aufgeteilt.

Allgemeinstrom und Wärmepumpe

Der selbstdefinierte Kostensammler Strom Allgemein hat die Kostenquellen Netzstrom und Solarstrom. Er sammelt den Anteil des Allgemeinstroms aus beiden Kostensammlern und verteilt ihn mit der Zuweisung STWE Wertquote auf alle Einheiten, inklusive der Parkplätze.

[SCREENSHOT: 04-kostensammler-strom-allgemein.png]

Der Strom der Wärmepumpe wird dem Kostensammler für die Heizkosten zugewiesen. Er wird zusammen mit den übrigen Heizkosten verteilt, im Beispiel zu 70% für die Raumheizung und zu 30% für das Warmwasser.

Ertrag aus Solarstrom verteilen

Der Ertrag aus dem intern verbrauchten Solarstrom steht der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu. Der Kostentreiber Ertrag Solarstrom verwendet als Quelle das Konto 3200 und verteilt den Ertrag nach STWE Wertquote auf die Eigentümer.

Damit trägt jeder Eigentümer die Kosten für seinen eigenen Solarstromverbrauch und erhält gleichzeitig seinen Anteil am Ertrag der Photovoltaikanlage.

Betriebskostenabrechnung erstellen: Schritt 3 «Abschluss»

Im Schritt 3 «Abschluss» des Periodenabschlusses zeigt LIMMOBI die Abschlussbuchungen und allfällige Warnungen zur Kostenzuweisung.

Automatische Buchung für den Solarstrom

Für den Kostentreiber Solarstrom erstellt LIMMOBI die Buchung «Autom. Trx: Solarstrom 2024» selbst. Der Betrag ergibt sich aus dem gemessenen Solarstromverbrauch und dem fixen Tarif, im Beispiel 6'790 kWh × CHF 0.20 = CHF 1'358.00. Die Buchung belastet das Aufwandkonto für den Solarstrom und schreibt den Betrag dem Ertragskonto 3200 Ertrag Solarstrom gut. Sie hat kein Auswahlfeld und kann hier nicht gelöscht werden, weil LIMMOBI sie bei jeder Berechnung neu erstellt.

Da diese Buchung bereits beim ersten Aufruf von Schritt 3 besteht, erscheint zunächst der Hinweis «Es bestehen Abschlussbuchungen, aber diese gleichen die Erfolgsrechnung nicht aus.» Das ist bei einem ZEV zu erwarten. Erstellen Sie die vorgeschlagenen Abschlussbuchungen für die Eigentümer mit Ausgewählte Buchungen erstellen. Danach erscheint der Hinweis «Es bestehen Abschlussbuchungen welche die Erfolgsrechnung ausgleichen.» und die Tabelle zeigt neben der automatischen Buchung die Abschlussbuchungen pro Eigentumsperiode, wie im Bild oben.

Warnung: Differenz zwischen Quellen und Zielen

Im Beispiel erscheint die Warnung «Netzstrom: Die Verbrauchswerte weisen eine Differenz zwischen Quellen (13,900.000 kWh) und Zielen (13,750.000 kWh) auf.»

• Quellen sind die Mengen, die mit den Rechnungen des Netzbetreibers auf dem Kostentreiber Netzstrom erfasst wurden, im Beispiel 13'900 kWh.
• Ziele sind die Verbräuche, die über die Zähler verteilt werden: Wohnungen 7'100 kWh, Allgemeinstrom 1'450 kWh und Wärmepumpe 5'200 kWh, zusammen 13'750 kWh.

Die Differenz von 150 kWh kann zum Beispiel entstehen, durch Ungenauigkeit der Zähler oder wenn die Zähler zu einem anderen Datum abgelesen wurden als der Netzbetreiber abrechnet, wenn ein Zählerstand falsch erfasst wurde oder wenn Strom von Verbrauchern ohne eigenen Zähler bezogen wird. Die Warnung verhindert den Abschluss nicht. Die Kosten der Rechnungen (CHF 4'031.00) werden trotzdem vollständig verteilt, und zwar im Verhältnis der gemessenen Verbräuche. Der Preis pro kWh in der Abrechnung ist deshalb etwas höher als auf der Rechnung, im Beispiel CHF 0.293 statt CHF 0.290 pro kWh. Prüfen Sie bei einer Warnung die Zählerstände und die auf den Rechnungen erfasste Menge.

Der weitere Ablauf ist im Artikel Lebenszyklus einer Betriebskostenabrechnung für Stockwerkeigentum beschrieben.